学院南路32号院作为北京市海淀区典型的老旧小区，长期面临物业管理缺位、基础设施老化、居民诉求多元等治理难题。为破解物业管理困境，该小区以党建引领为纽带，构建起社区居委会、业主委员会、物业服务企业、产权单位及居民志愿者等多方协作机制，推动物业管理从“无人管”向“共同管”、从“保基础”向“提品质”转型，探索出一套老旧小区物业治理的有效路径。
一、直面痛点：老旧小区物业管理陷困境
学院南路32号院始建于20世纪80年代，共有居民楼十余栋，住户逾千户。由于历史原因，小区长期缺乏专业物业服务，日常保洁、绿化养护、设施维修等基本服务难以保障。加之基础设施老化严重，上下水管线锈蚀、路面破损、停车秩序混乱等问题突出，居民生活质量受到直接影响。部分居民对缴纳物业费存在顾虑，形成“服务差—不缴费—服务更差”的恶性循环。面对这一局面，单纯依靠政府兜底或引入市场化物业企业均难以根治，亟需构建多方参与、协同共治的治理新格局。
二、党建引领：搭建多方协作治理平台
为凝聚治理合力，学院南路32号院所在社区党委牵头成立物业管理转型工作专班，吸纳业委会代表、产权单位负责人、居民党员骨干及物业企业代表共同参与。专班通过定期召开联席会议，明确各方职责分工：社区党委负责统筹协调与政策指导，业委会负责收集居民诉求并监督服务质量，产权单位协助解决历史遗留问题，物业企业负责具体服务落地。小区组建党员志愿服务队，发动退休党员参与日常巡查与矛盾调解，形成“党组织引领、多元主体参与、居民共建共享”的组织架构，为物业管理转型奠定制度基础。
三、分类施策：分步推进物业服务升级
针对小区实际，工作专班制定“先基础后提升、先试点后推广”的分步实施方案。第一阶段聚焦基础保障，由街道协调引入应急物业队伍，先行解决垃圾清运、下水道疏通、楼道照明等 urgent 问题，让居民看到实实在在的变化；同步组织业委会入户征求物业费缴纳意愿，通过公开账目、服务承诺等方式逐步建立信任。第二阶段推动标准化服务，依照居民议事会通过的物业服务清单，选聘专业物业企业入驻，明确保洁、绿化、维修、秩序维护等基础服务标准及收费标准。第三阶段探索品质提升，结合老旧小区改造项目，统筹推进停车位规划、适老化设施增设、智慧门禁安装等工程，实现硬件与软件同步升级。
四、协商共治：激发居民参与内生动力争议
物业管理转型能否持续，关键在于居民认同与参与。学院南路32号院依托居民议事厅搭建协商平台，围绕物业费标准、服务内容、公共收益使用等议题开展多轮民主协商。针对部分居民对费用的疑虑，业委会联合物业企业举办公开接待日，逐项解释成本构成；同时设立公共收益专户，将电梯广告、停车位租金等收入定期公示并用于小区微改造，增强居民获得感。小区推行“居民监督员”制度，由各楼门推选代表参与月度服务质量考评，考评结果与物业企业绩效挂钩，形成“提出问题—协商解决—监督反馈”的闭环机制。全过程民主参与有效化解了矛盾，居民缴费率从转型初期的不足40%提升至目前的85%以上，“花钱买服务”的意识逐步深入人心。
五、成效初显与未来展望
经过一年多的探索实践，学院南路32号院物业管理转型取得阶段性成效：小区环境面貌明显改善，车辆停放有序，公共设施完好率显著提升；物业费收缴率与居民满意度实现双增长；多方协作机制运转顺畅，矛盾纠纷化解率超过95%。下一步，小区计划进一步拓展协作网络，引入社会组织和专业社工机构参与社区营造，探索“物业+养老”“物业+便民”等融合服务模式，并借助数字化手段搭建线上议事与报修平台，持续提升治理精细化水平。学院南路32号院的实践表明，老旧小区物业管理转型不能单靠某一方“独角戏”，唯有以党建为引领、以协商为纽带、以居民为主体，构建多方协作、共建共治的长效机制，方能实现从“失管”到“善治”的蜕变，为同类小区提供可复制、可推广的治理经验。
